מכירת דירה, קנית דירה או נכס כגון שטח אדמה, רכישה עם קבוצת רכישה,  עסקאות קומבינציה ואפילו השכרת דירה, מדוע חשוב לעשות זאת נכון? 

 

עסקת נדל"ן, כגון קניית דירה או מכירת דירה, זו בדרך כלל העסקה הגדולה והיקרה ביותר בחייו של כל אדם , מדובר בדרך כלל בעסקה בשווי של מיליונים, בדרך כלל מדובר במקום מגוריו של האדם הרוכש או המוכר מה שהופך את העסקה לרגישה יותר מכל עסקה אחרת בחיינו.

בעסקה במקרקעין יש היבטים משפטיים הנוגעים לזכויות בקרקע, אופן רישום הזכויות, בנקים שמלווים כסף תמורת משכנתא, המיסוי על רכישת או מכירת הדירה ועוד משתנים רבים שצריך לנהל באופן נכון לטובת בעל הענין בעסקה לצורך שמירה על זכויותיו. 

 

לגופו של ענין, על פי הדין במדינת ישראל, עסקת מכירה או קניה של דירה מחייבת הסכם/הסכמה בכתב, ענין זה מוסדר בדרך כלל בהסכם מכר שנרשם כחלק מהעסקה אצל רשם המקרקעין (טאבו ומנהל).

 

מדוע ענין זה כה חשוב? חשוב להבין שבישראל יש מדרג של זכויות, כך זכות קניינית של מי שרשום כבעלים של נכס (דירה) חזקה יותר מזכות חוזית של אדם שמחזיק באותו הנכס, מכאן, שיכול להיווצר מצב לפיו זכות של אדם לא נרשמה כזכות במקרקעין בעוד שזכות של אדם אחר כן נרשמה, אדם אחד מחזיק בהסכם תקין וחתום כדין, ואילו האחר רשום כבעלים של הנכס. האדם שרשם זכויותיו יהיה בעל הנכס על פי דין. זוהי הסיבה העיקרית לכך שנדרש ליווי לעסקת מקרקעין, ההלכה בנושאי מקרקעין מלאה בפסקי דין שמגבים את זכויות האוחז בזכות הקניינית לעומת מי שאוחז בזכות חוזית בלבד. לכן ענין הרישום הוא משמעותי וחשוב בעסקת מקרקעין, רק כך ניתן להבטיח את זכויות בעל הנכס כראוי.

 

כאמור, בישראל ישנה חובה לבצע עסקאות במקרקעין בליווי של עורך דין המתמחה בתחום. הסיבות לכך מגוונות ורבות, אבל עיקרן בהבטחת זכויותיו של בעל הענין בעסקה, כך שיוכל למצות זכויותיו באופן מיטבי בכמה נקודות עיקריות וחשובות בתהליך.

 

במסגרת הליווי המשפטי יש מספר נקודות חשובות, אך אתמקד בשתי נקודות בהן ישנה חשיבות יתרה לליווי המשפטי. הנושא הראשון והחשוב ביותר שדורש את ליויי עורך הדין נוגע למצב הזכויות בנכס, כלומר בירור של זהות הבעלים הנוכחי ובדיקת התאמתם לידוע לקונה ולהמשך התהליך בעסקה. עורך הדין יבחן תחילה כיצד רשומות הזכויות בנכס, האם הבעלים אכן רשום כבעלים, האם יש זכויות נוספות הרשומות לבעלי ענין אחרים, הערות אזהרה, או רישום משכנתא לצד שלישי, האם יש שיעבודים אחרים על הנכס, באיזה שלב נמצא הרישום, האם מדובר באדמת טאבו או באדמת מנהל.

בחלק ניכר מהמקרים כבר בשלב זה עסקאות נעצרות בשל ממצאים שמתגלים ללקוח בבדיקת עורך הדין.

 

הנושא השני בו יש חשיבות רבה למעורבות עורך הדין הינו בשלב הערכת המיסוי, במדינת ישראל מיסוי המקרקעין מהווה נתח נכבד מהכנסות המדינה וככזה נעשים בו שינוים רבים לאורך הזמן, עורך הדין צריך לדעת באילו מקרים יקבל הלקוח פטור ממיסוי במקרים של רכישה או מכירה באילו מקרים יתווסף מס ייחודי לעסקה, ולהתריע בפני הלקוח באם כך יהיה. החשיבות של הליווי המשפטי בעסקאות מקרקעין נוגעת בחלק רב מהמקרים גם לתכנון המס בעסקה, שכן ברוב המקרים מדובר על נתח נכבד מהעסקה ולהתנהלות המשפטית יש חלק נכבד בשווי המס שיש לשלם בסופה.

 

לסיכום, חשוב להסתייע בליווי משפטי מקצועי במסגרת עסקת מקרקעין, בין אם מדובר בעסקה של מכירת נכס, רכישת נכס, השכרה, חכירה ובוודאי שבעסקאות מורכבות יותר כגון עסקה במסגרת קבוצת רכישה, עסקת קומבינציה, או עסקת מתנה.

 

פנו אלינו לקבלת ייעוץ וליווי משפטי בנושא מקרקעין